En los últimos años, numerosos titulares de hipotecas en España han descubierto que podrían haber pagado gastos indebidos al formalizar sus préstamos hipotecarios. Esta situación ha llevado a muchos a preguntarse si es conveniente iniciar un proceso de reclamación para recuperar esos importes.

A continuación, analizaremos en detalle qué gastos son reclamables, la evolución jurisprudencial al respecto, los plazos y procedimientos para reclamar, y si realmente merece la pena emprender esta acción.​

¿Cómo reclamar los gastos de una hipoteca?

El proceso para reclamar los gastos hipotecarios suele seguir estos pasos:

1. Revisión del contrato hipotecario: analizar las cláusulas relativas a los gastos para identificar posibles abusividades.​
2. Reclamación extrajudicial: dirigirse al servicio de atención al cliente de la entidad bancaria solicitando la devolución de los gastos indebidamente cobrados.​
3. Reclamación judicial: si la entidad no atiende la reclamación extrajudicial, se puede interponer una demanda en los juzgados competentes.

Es aconsejable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho bancario para garantizar que el proceso se realice correctamente y aumentar las posibilidades de éxito.​

¿Merece la pena reclamar los gastos de la hipoteca?

La decisión de reclamar los gastos hipotecarios depende de varios factores:​

• Importe a recuperar: en promedio, los consumidores pueden recuperar entre 1.500 y 3.000 euros, dependiendo de los gastos asumidos en su momento.
• Costes del proceso: aunque muchos despachos ofrecen servicios a comisión, es importante considerar posibles gastos asociados al proceso judicial.​
• Tiempo y esfuerzo: el proceso puede ser largo y requerir la recopilación de documentación y seguimiento continuo.​

En general, si el importe a recuperar es significativo y se cuenta con asesoramiento adecuado, reclamar puede ser una opción beneficiosa.

Gastos hipotecarios reclamables

Al formalizar una hipoteca, se incurre en una serie de gastos, entre los que se incluyen:​

• Gastos de notaría: correspondientes a la escritura pública del préstamo hipotecario.
• Gastos de registro: derivados de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.​
• Gastos de gestoría: honorarios de la gestoría que realiza los trámites administrativos.
• Gastos de tasación: coste de la valoración del inmueble.​
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): impuesto que grava la formalización de documentos notariales.​

La posibilidad de reclamar estos gastos depende de la fecha de constitución de la hipoteca y de las cláusulas específicas del contrato. En general, las hipotecas firmadas antes de junio de 2019, que incluían cláusulas que obligaban al cliente a asumir la totalidad de estos gastos, son susceptibles de reclamación. ​

Evolución jurisprudencial

La jurisprudencia ha evolucionado significativamente en relación con los gastos hipotecarios:​

• Tribunal Supremo: en varias sentencias, ha declarado abusivas las cláusulas que imponían al consumidor todos los gastos de formalización de la hipoteca, estableciendo que el banco debe asumir al menos una parte de estos costes.​
• Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE): ha respaldado la posibilidad de que los consumidores reclamen la devolución de estos gastos, siempre que se respete un plazo de prescripción razonable. ​

  

Recientemente, el Tribunal Supremo ha establecido que el plazo para reclamar estos gastos comienza desde la fecha en que el consumidor tiene conocimiento de la abusividad de la cláusula, lo cual suele coincidir con la firmeza de la sentencia que declara dicha abusividad. 

Plazos para reclamar los gastos de hipoteca

El plazo de prescripción para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios es de cinco años. Este periodo comienza desde que el consumidor tiene conocimiento de la abusividad de la cláusula, generalmente a partir de una sentencia firme que así lo declare. ​

Es importante destacar que este plazo puede variar según las circunstancias específicas de cada caso y la fecha de constitución de la hipoteca. Por ello, se recomienda consultar con un profesional especializado para determinar el plazo exacto aplicable a cada situación.​

¿Es posible reclamar los gastos de una hipoteca de hace 20 años?

Sí, es posible reclamar los gastos de una hipoteca firmada hace 20 años o más. Las recientes sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea han establecido que no hay un límite temporal estricto para reclamar estos gastos, siempre que se demuestre que las cláusulas que imponían al consumidor todos los gastos de formalización de la hipoteca eran abusivas. ​

Aunque la nulidad de la cláusula abusiva no prescribe, la acción de restitución de los pagos sí puede estar sujeta a plazos de prescripción. Sin embargo, la jurisprudencia actual permite la reclamación de gastos incluso en hipotecas antiguas, independientemente de su antigüedad. 

En conclusión, si consideras que en tu hipoteca se incluyeron cláusulas abusivas que te obligaron a asumir la totalidad de los gastos de formalización, es recomendable revisar tu caso y, si procede, iniciar una reclamación para recuperar los importes pagados indebidamente.

Conclusión

Reclamar los gastos de formalización de una hipoteca puede ser una decisión acertada para muchos consumidores en España. La jurisprudencia actual favorece a los clientes que asumieron estos gastos de manera indebida, permitiendo la recuperación de cantidades que, en algunos casos, pueden ser sustanciales. Sin embargo, es fundamental actuar dentro de los plazos legales establecidos y contar con asesoramiento profesional para garantizar el éxito del proceso.

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